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#DefimVousRepond

, toutes les anomalies ne se valent pas. S’il s’agit d’un DGI (Danger grave et imminent) détecté sur l’installation gaz par exemple, il va de soi que les travaux doivent être effectués dans les plus brefs délais.

De manière générale, sans être formelle, l’obligation de réaliser des travaux est bien réelle puisque selon la loi SRU de 2000 et son décret décence de 2002, le propriétaire-bailleur est tenu de délivrer un logement décent. En clair, un logement avec un minimum de confort, et qui ne présente pas de risque pour la santé ou la sécurité des occupants. En tant que bailleur, vous devez donc vous poser plusieurs questions et les diagnostics doivent justement vous aider à y répondre.

Mon logement est-il en sécurité ?

Si les diagnostics gaz et électricité ont révélé des anomalies, mieux vaut y remédier avant qu’un locataire n’investisse les lieux. Rien de dramatique, c’est le lot de nombreux logements : selon l’association Promotelec, deux logements anciens sur trois présentent au moins une anomalie de leur installation électrique.

Si certains défauts peuvent facilement être corrigés comme une ventilation gaz bouchée, d’autres plus techniques exigent de faire appel à un homme de l’art, électricien ou installateur gaz. Dans tous les cas, un logement où l’installation électrique ou gaz n’est pas en sécurité, peut être assimilé à une non-décence. Ajoutons qu’en cas d’incident, électrocution ou intoxication au monoxyde de carbone par exemple, la responsabilité pénale du bailleur peut être recherchée.

Mon logement présente-t-il un risque pour la santé ?

Deux diagnostics sont essentiels à ce sujet, le plomb obligatoire si le bien est antérieur à 1949 et l’amiante (Dossier amiante-parties privatives) s’il s’agit d’un logement collectif construit avant 1997. Le premier doit être annexé au bail, le deuxième est à communiquer si le locataire le réclame.

Dans les deux cas, si ces diagnostics mentionnent des revêtements plomb ou des matériaux amiante, dégradés, des travaux sont nécessaires. Car là aussi, il existe un risque sanitaire pour lequel, la responsabilité pénale du propriétaire pourrait également être recherchée.

À signaler que le Crep (Constat de risque d’exposition au plomb) va plus loin que le repérage du plomb dans les peintures, puisqu’il est aussi demandé au diagnostiqueur de signaler « des facteurs de dégradation du bâti ». Par exemple, un plancher ou un plafond qui menace de s’effondrer ou une très forte humidité. Ce sont autant de critères de non-décence du logement. Lorsqu’un ou plusieurs facteurs de dégradation du bâti ont été identifiés, l’opérateur est d’ailleurs tenu de communiquer son rapport à la préfecture !

Mon logement est-il énergivore ?

Pour le moment, le propriétaire n’est pas tenu de réaliser des travaux lorsque son DPE n’est pas bon et que la consommation énergétique apparaît trop élevée. Pour le moment… Car on parle désormais de « décence énergétique ». Dès le 1^er janvier 2023, les logements les plus énergivores ne pourront plus être mis sur le marché de la location.

C’est une première étape. En vérité, très peu de biens seront concernés (environ 100 000 selon les estimations) en 2023, mais le gouvernement a l’ambition de relever très vite ce seuil de décence énergétique pour parvenir en 2028 à une interdiction de location des logements classés en F et G. Autrement dit, le propriétaire sera tenu de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’il veut louer son bien.